임대차 계약 갱신 시 세금 변화 점검: 꼭 알아야 할 사항

안녕하세요! 임대차 계약 갱신은 간단한 절차처럼 보이지만, 임대료나 보증금 변동에 따라 세금이 달라질 수 있습니다. 임대차 계약을 갱신할 때, 세금 관련 변화는 종종 놓치기 쉬운 부분이지만 매우 중요한 요소입니다. 임 임대차 계약 갱신 시 꼭 알아야 할 세금 변화와 주의사항을 안내드릴게요.

 

1. 임대소득세: 임대료와 보증금 변화에 따른 변화

① 임대료 인상 시
임대료가 인상되면 임대소득이 늘어나게 됩니다. 만약 연간 총 임대소득이 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고 대상이 되므로 주의하세요.

② 보증금이 3억 원 초과 시 간주임대료 적용
보증금이 3억 원을 초과할 경우, 초과 금액에 대해 간주임대료가 적용됩니다. 현재 간주임대료 계산율은 연 1.8%로, 해당 금액을 월세로 간주하여 과세됩니다.

③ 임대소득 비용 공제 활용
임대주택의 유지비, 수리비, 관리비 등은 필요 경비로 인정받아 세금을 절감할 수 있습니다.

 

① 임대료 인상 시 임대소득세 변화 예시

• 사례: 김 씨는 현재 주택을 월세 100만 원에 임대하고 있으며, 임대차 계약 갱신 시 월세를 120만 원으로 인상했습니다.
• 기존 연 임대소득: 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원
• 인상 후 연 임대소득: 120만 원 × 12개월 = 1,440만 원

김 씨의 연간 임대소득이 2,000만 원을 초과하지 않기 때문에 분리과세(14% 세율)를 선택할 수 있습니다. 만약 연간 임대소득이 2,000만 원을 초과할 경우 종합소득세로 신고해야 하며, 이때 세율은 소득 구간에 따라 최대 45%까지 적용될 수 있습니다.

② 보증금이 3억 원을 초과할 경우 간주임대료 예시

• 사례: 박 씨는 보증금 4억 원에 주택을 임대하고 있습니다.
• 간주임대료 계산: 보증금 4억 원 - 3억 원(면제 한도) = 1억 원

간주임대료 계산 공식:
간주임대료 = 초과 보증금 × 정기예금이자율(1.8%)

• 간주임대료 = 1억 원 × 1.8% = 180만 원

이 180만 원이 추가로 임대소득에 포함되어 과세 대상이 됩니다.

③ 필요 경비 공제 예시

김 씨가 임대주택에 대해 수리비로 100만 원을 지출하고 관리비로 50만 원을 지출했다면, 총 150만 원을 필요 경비로 공제받을 수 있습니다.

• 총 과세 소득 = 1,440만 원 - 필요 경비(150만 원) = 1,290만 원

이처럼 필요 경비 공제를 활용하면 실제 과세 소득이 줄어들어 세금 부담이 감소합니다.

 

 

 

2. 종합부동산세: 주택 보유 수와 가치 변화

임대차 계약 갱신 시 주택 가격이나 보유 상황에 따라 종합부동산세도 영향을 받을 수 있습니다.

• 1주택자: 공시가격이 12억 원을 초과할 경우 종부세가 부과됩니다.
• 2주택 이상 보유자: 주택 수와 지역에 따라 중과세율이 적용될 수 있으니 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
• 임대주택 등록 여부: 등록된 임대주택은 종부세에서 일부 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

 

3. 지방소득세와 재산세

임대소득이 증가하면 이에 비례하여 지방소득세가 함께 늘어날 수 있습니다. 또한, 보유 주택의 공시가격 상승 시 재산세도 함께 오르기 때문에 임대차 계약 갱신 시 이러한 부분도 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

4. 임대차 계약 갱신 신고 의무

임대차 계약 갱신 시 반드시 전월세 신고제에 따라 계약 내용을 신고해야 합니다. 이는 2021년부터 시행된 제도로, 모든 임대차 계약을 투명하게 관리하여 임대 소득을 정확히 파악하고 과세하기 위해 도입되었습니다. 신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.

• 대상: 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 이상인 모든 임대차 계약(신규, 갱신, 변경 포함)
• 예외: 보증금 6,000만 원 미만이거나 월세 30만 원 미만인 경우는 신고 의무가 없습니다.
• 갱신 계약: 보증금, 월세 또는 주요 계약 조건이 변경될 경우, 변경된 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
• 변동 사항이 없는 갱신: 계약 조건이 변하지 않은 단순 갱신은 신고 의무가 없습니다.

 

 

 

 

5. 절세 전략: 임대차 계약 갱신 시 고려할 팁

① 임대소득 신고 철저히 하기
임대차 계약 갱신 후 즉시 신고하여 세금 누락을 방지하세요.

② 필요 경비 공제 챙기기
수리비, 대출이자, 관리비 등은 세법상 비용으로 공제받을 수 있으니 관련 영수증을 잘 보관하세요.

③ 간주임대료 관리하기
보증금을 3억 원 이하로 조정하여 간주임대료 부담을 피할 수 있습니다.

④ 전문가 상담
세무 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

 

 

 

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

Q1. 보증금을 월세로 전환하면 세금이 줄어드나요?
보증금을 월세로 전환하면 간주임대료는 사라지지만, 월세 소득이 증가하여 임대소득세가 오를 수 있습니다.

 

Q2. 임대차 계약 갱신 시 반드시 신고해야 하나요?
네, 모든 임대차 계약 갱신 사항은 관할 세무서나 지자체에 신고해야 합니다. 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

Q3. 간주임대료란 무엇인가요?
보증금이 3억 원을 초과하는 경우, 초과 금액의 일정 비율(현재 연 1.8%)을 월세로 간주하여 과세하는 제도입니다.

 

Q4. 임대주택을 등록하면 세금 혜택이 있나요?
네, 임대주택으로 등록하면 종부세와 재산세에서 일정 부분 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q5. 세금 관련 문제를 해결하려면 어떻게 해야 하나요?
세무 전문가와 상담하거나 국세청 상담센터(126번)로 문의하여 정확한 정보를 얻으세요.

 

 

 

 

 

임대차 계약을 갱신할 때 세금 변화를 미리 점검하고 준비하는 것은 중요한 절세 전략입니다. 특히, 임대료 인상이나 보증금 조정이 세금에 미치는 영향을 잘 파악하고, 전문가의 도움을 받아 체계적으로 관리하시면 세금 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 거예요. 궁금한 점이 있으시면 언제든 세무 전문가나 세무서를 통해 문의하셔서 정확한 정보를 얻으시길 바랍니다!